Japón se enfrenta a un desafío demográfico y urbanístico sin precedentes: más de 8 millones de viviendas vacías (conocidas como akiya (空き家)) pueblan sus islas, desde regiones rurales hasta barrios periféricos de Tokio. Este fenómeno, alimentado por el envejecimiento de la población, la despoblación de las zonas montañosas y la obsolescencia de construcciones posbélicas, ha llevado a los propietarios y a algunas administraciones locales a tomar una medida sorprendente: regalar estas casas o ponerlas a la venta por apenas unos euros.
Lejos de ser un acto de generosidad, esta iniciativa busca frenar el deterioro de barrios enteros, dinamizar la economía local y afrontar la carga fiscal que suponen las viviendas deshabitadas. Sin embargo, las dificultades para quienes se animan a hacerse con una akiya van desde su mala conservación hasta trámites burocráticos complejos y costosas labores de rehabilitación. En un país donde estrenar hogar equivale a estrenar suerte, pocos se arriesgan a adquirir una propiedad que ya fue habitada.
El fenómeno de los bancos akiya
Los llamados bancos akiya son plataformas impulsadas tanto por gobiernos municipales como por empresas privadas, donde los propietarios ponen a disposición de posibles interesados sus viviendas desocupadas. A cambio, ofrecen incentivos económicos que pueden incluir desde la exención del impuesto sobre bienes inmuebles hasta subvenciones directas para la demolición y construcción de una vivienda nueva en el mismo solar. Ciudades como Fukuoka, Akita o Nagano cuentan con portales online donde se listan centenares de inmuebles con precios simbólicos (a menudo 1.000 yenes (unos 6 €) o incluso gratuitos) siempre que el comprador acepte reformarlos o demolerlos dentro de un plazo determinado.
Estos bancos surgen como respuesta a la explosión de akiya tras la burbuja económica de los años 80, cuando muchos japoneses se trasladaron a núcleos urbanos en busca de trabajo. Al quedar atrás hogares sin herederos o sin demanda, los ayuntamientos optaron por asumir parte de la rehabilitación en lugar de dejar que se convirtieran en focos de delincuencia, vandalismo o riesgos estructurales.
¿Por qué están vacías?
Varios factores confluyen en el aumento imparable de viviendas desocupadas:
- Declive demográfico: Tras alcanzar un máximo de 128 millones en 2008, Japón ha perdido aproximadamente 5 millones de habitantes en la última década y se espera que esta cifra se acerque a los 16 millones hacia mediados del siglo XXII. El éxodo rural agrava la despoblación de pueblos y aldeas, dejando vacíos inmuebles que eran, antaño, el corazón de comunidades agrícolas.
- Envejecimiento de la población: Con una de las tasas de longevidad más altas del mundo y un índice de natalidad en mínimos históricos, el país afronta una proporción creciente de mayores de 65 años. Cuando estos propietarios fallecen sin herederos interesados (o cuando los descendientes viven lejos), las casas quedan abandonadas.
- Obsolescencia constructiva: Muchas akiya fueron edificadas en los años 60 con métodos prefabricados y materiales ligeros, diseñados para durar tan solo dos o tres décadas. Al superarse su vida útil, presentan humedades, grietas y sistemas eléctricos o de fontanería obsoletos.
- Ubicación desfavorable: Construidas a menudo en laderas o terrenos inestables, estas viviendas pueden costar más en cimentación y refuerzo estructural que en la edificación de cero. Además, la mala conexión con vías de transporte público las hace poco atractivas para trabajadores que viven en ciudades.
- Estigmas culturales: La tradición nipona reserva especial respeto a lo nuevo. Vivir en una casa que pudo haber sido escenario de sucesos trágicos (suicidios, robos o asesinatos), o simplemente usada por otros, se considera de mal agüero. Este tabú reduce notablemente la demanda de segundamano inmobiliaria.
Incentivos y subsidios locales
Para incentivar la ocupación de akiya, diversas municipalidades ofrecen programas de apoyo:
- Subvenciones a la demolición: Algunos ayuntamientos cubren hasta el 80 % del coste de derribar una vivienda antigua y preparar el terreno para una nueva construcción.
- Ayudas a la rehabilitación: En ciertas prefecturas, se otorgan préstamos sin intereses o subvenciones directas para restaurar estructuras históricas, conservar el patrimonio rural y adaptarlo a usos modernos.
- Reducción de impuestos: La exención temporal del impuesto sobre la propiedad o recortes en el impuesto de adquisición de viviendas facilita la entrada en el mercado de compradores con presupuestos ajustados.
- Paquetes de apoyo a familias y emprendedores: En regiones con serio peligro de despoblación, se ofrecen bonos para la apertura de pequeños negocios o para la crianza de hijos, siempre que el solicitante se comprometa a residir en la localidad durante un tiempo mínimo.
Estas medidas buscan no solo dar salida a miles de akiya, sino repoblar aldeas y revitalizar economías locales, frenando el cierre de escuelas y servicios básicos.
Desafíos y desventajas de las akiya
Adentrarse en el mercado de casas regaladas no está exento de complicaciones:
- Costes ocultos de reforma: Demoler puede costar de 500.000 a 2 millones de yenes (3.000–12.000 €), sumado al transporte de escombros y tasas municipales. Renovar una akiya para hacerla habitable puede disparar la factura hasta los 10–15 millones de yenes (60.000–90.000 €).
- Burocracia y papeleo: Los trámites para transferir la titularidad, solicitar permisos de obra y acogerse a subvenciones pueden prolongarse varios meses. Es habitual gestionar licencias de demolición, autorizaciones de construcción y certificados de eficiencia energética.
- Falta de servicios: En muchos pueblos, la red de agua, alcantarillado y electricidad está diseñada para pocos usuarios. Los costes de extensión de redes o de adaptación a normativa actual pueden ser prohibitivos.
- Aislamiento social: Mudarse a una aldea remota implica enfrentarse a la soledad y a la falta de infraestructuras (hospitales, transporte, tiendas), lo que disuade especialmente a jóvenes y familias.
- Riesgos legales: Algunos propietarios originales no han liquidado hipotecas o no han inscrito correctamente la vivienda en el registro, lo que complica cualquier transacción.
Qué se necesita para adquirir una casa así
Comprar o recibir una akiya no es tan sencillo como firmar un contrato y mudarse al día siguiente. Estos son los pasos y requisitos más habituales:
- Registro y búsqueda: Lo primero es inscribirse en el banco akiya de la localidad elegida, ya sea presencialmente o a través de su portal web. Se solicitan datos personales, pruebas de solvencia y, en ocasiones, un plan de uso o proyecto de rehabilitación.
- Visita e inspección: Una vez preseleccionadas las viviendas de interés, se coordina la visita. Es esencial contar con un técnico o arquitecto que evalúe el estado estructural, posibles contaminaciones (amianto, plomo) y el coste aproximado de las obras necesarias.
- Solicitud de incentivos: Antes de firmar la compra o cesión, hay que tramitar las ayudas municipales o prefecturales. Cada programa tiene sus plazos, documentación y condiciones de permanencia. En general, la vivienda debe destinarse a residencia principal durante un mínimo de cinco años.
- Contratación de constructoras: Para reformas mayores o derribo, es obligatorio contratar empresas acreditadas. Los proyectos deben ajustarse a la normativa antisísmica vigente, lo que puede implicar refuerzos de hormigón armado o instalación de amortiguadores de vibración.
- Firma y escrituración: Con el aval de las subvenciones concedidas y tras pagar las tasas de registro y el impuesto de transmisiones patrimoniales, se procede a la escritura pública ante notario. En muchos casos, el precio final de adquisición es simbólico, pero se exige una fianza que se devuelve al finalizar las obras.
- Rehabilitación y puesta en marcha: Una vez reformada, la casa debe pasar inspecciones municipales para certificar su habitabilidad. Tras ello, el propietario puede acceder, según región, a exenciones fiscales por los primeros años o a descuentos en servicios básicos para nuevos residentes.
Adentrarse en este mercado puede resultar apasionante para quienes buscan un estilo de vida más tranquilo, un proyecto de inversión o el sueño de rehabilitar una vivienda con historia. No obstante, exige paciencia, recursos y compromiso con la comunidad local. Para muchos japoneses, la promesa de una vida en el campo o en barrios menos saturados aún no compensa las dificultades; aún así, la locura de regalar casas podría representar una oportunidad única para repensar la forma de habitar el territorio y reconciliar un país con su legado arquitectónico y social.
Qué necesita un extranjero para comprar una casa akiya
Al plantearse la compra de una akiya a precio muy reducido, el extranjero debe preparar una estrategia financiera sólida: la mayoría de los bancos japoneses no otorgan hipotecas a no residentes, por lo que conviene contar con liquidez suficiente para el pago al contado. Además, es fundamental presupuestar con realismo los costes de demolición (que pueden oscilar entre 500 000 ¥ y 2 000 000 ¥) y de rehabilitación integral (a menudo superiores a 10 000 000 ¥), así como los honorarios de notaría, registro y gestoría. Estos gastos adicionales suelen superar con creces el valor simbólico de la vivienda, por lo que es imprescindible solicitar varios presupuestos profesionales (arquitecto, constructor y shiho shoshi) antes de comprometerse.
Por otro lado, el comprador extranjero debe prever todos los trámites administrativos y logísticos: la adquisición de la propiedad no conlleva derechos de residencia, por lo que será necesario gestionar por separado el visado adecuado y el jūminhyō (registro de domicilio) para poder contratar suministros y pagar impuestos locales. También es recomendable asesorarse con un agente inmobiliario con experiencia internacional y un judicial scrivener que verifique la ausencia de cargas, hipotecas o gravámenes en el registro de la propiedad. Finalmente, conviene informarse sobre los compromisos vinculados al programa municipal (como residir en la vivienda durante un periodo mínimo o ejecutar obras en plazos establecidos), ya que muchos bancos akiya condicionan la cesión al cumplimiento de sus planes de repoblación y conservación del patrimonio rural.
